Humedades en casa en Pamplona y Navarra: de dónde vienen y quién las arregla

Cuatro orígenes, cuatro arreglos distintos

El Código Técnico de la Edificación, en su exigencia de salubridad HS 1, resume de dónde puede venir el agua que estropea una vivienda: de la lluvia, de las escorrentías, del terreno y de las condensaciones. A esa lista, en una casa real, hay que añadir la quinta causa más frecuente: una tubería que pierde. Distinguirlas es lo primero, porque cada una la arregla un oficio diferente y la paga alguien distinto.

La condensación en los pisos de la Cuenca de Pamplona

Pamplona y la Cuenca están en la zona climática D1 del Código Técnico, de inviernos fríos, y en la ciudad el 55,2 % de las viviendas es anterior a 1980 según el Censo 2021. Es la combinación típica de la condensación: fachadas con poco o ningún aislamiento, ventanas antiguas y pisos donde se cocina, se ducha y se tiende dentro con las ventanas cerradas por el frío. El aire húmedo toca la parte más fría de la pared (una esquina, el canto de un forjado, el marco de aluminio sin rotura de puente térmico) y el agua se deposita allí.

Lo que funciona, de más barato a más caro:

1. Ventilar a diario unos minutos, aunque haga frío, y no tender la ropa en habitaciones cerradas.
2. Revisar la ventilación de cocina y baño: el Código Técnico, en su sección HS 3, pide que las viviendas puedan ventilarse para eliminar el vapor que se produce al usarlas. Una rejilla tapada o un extractor que no tira se notan en las paredes.
3. Cambiar las ventanas por otras con rotura de puente térmico y buen vidrio, que dejan de ser el punto frío de la habitación (ventanas y aluminio).
4. Aislar: por dentro, en la pared fría de tu piso, o por fuera, en toda la fachada, que es una obra de la comunidad.

El aislamiento y las ventanas, si los certificados energéticos de antes y después demuestran la mejora, pueden dar derecho a la deducción foral del IRPF por eficiencia energética (IVA e IRPF).

Filtraciones: tejados, fachadas y la comunidad

Cuando el agua entra por la cubierta, la fachada o las bajantes, entra por elementos comunes del edificio, y la reparación corresponde a la comunidad de propietarios. Avisa por escrito al administrador o al presidente con fotos y fechas. Si el edificio residencial tiene 50 años o más, el informe de evaluación del edificio que exige el Gobierno de Navarra suele haber detectado ya el problema de la cubierta o la fachada: pídelo, porque sirve para priorizar la obra.

Arreglar una cubierta o una fachada pide licencia municipal cuando afecta a la estructura o al aspecto exterior (ley foral de urbanismo, artículo 190.2.c). Para la comunidad hay subvención foral a la envolvente si el edificio tiene más de 25 años: el 50 % del presupuesto protegible con un máximo de 12.500 euros por vivienda, tramitada a través de la ORVE.

Humedad del terreno en casas de pueblo y bajeras

En las casas de muros gruesos de los pueblos y en las bajeras a pie de calle, la humedad que sube del terreno se reconoce por la franja oscura en la parte baja de los muros y por las sales blancas que florecen en la pintura. No se resuelve con pintura: hace falta diagnosticar si llega agua por el terreno, por el saneamiento o por la calle, y elegir entre drenar, cortar la subida o dejar que el muro respire con materiales compatibles. Pide a quien te presupueste que explique la causa antes de proponer el remedio.

Antes de pedir presupuesto

• Haz fotos de la mancha en días de lluvia y de sol, y anota si cambia con el frío.
• Si vives en un piso, pregunta a los vecinos de arriba y de al lado: una fuga suya o una bajante común cambia quién paga.
• Pide al profesional que identifique la causa por escrito y que separe la reparación de la causa del arreglo estético.
• Recuerda los tributos: obra menor por dentro con declaración responsable; en Pamplona, ICIO del 5 % y 6,95 euros de actuación comunicada si no hace falta andamio.