Por dentro, casi lo mismo; por fuera, otra historia
El Casco Antiguo y el Primer y el Segundo Ensanche son las zonas de Pamplona con más normas propias, y también las que más ayudas reciben: el Gobierno de Navarra las incluye, junto a la Milagrosa, en su listado de áreas de rehabilitación preferente, y el Ayuntamiento tiene una oficina dedicada, la Oficina de Rehabilitación Urbana, que estudia su planeamiento específico.
Para una reforma interior que no mueve tabiques (baño, cocina, suelos, instalaciones) el trámite es el de toda la ciudad: la actuación comunicada, con una tasa de 6,95 euros y el ICIO del 5 %, salvo que el edificio esté catalogado. Lo que cambia es todo lo que se ve desde la calle.
Fachada, ventanas, cubierta y balcones
La ordenanza de licencias de obras menores de Pamplona separa:
| Obra | Fuera del Casco Antiguo | En el Casco Antiguo |
|---|---|---|
| Cambiar ventanas o arreglar fachada o cubierta con los mismos materiales, colores y diseño | Actuación comunicada | Licencia abreviada, con diseño unitario para toda la fachada o cubierta |
| Cambiar materiales, colores o diseño | Licencia abreviada | Licencia abreviada, con diseño unitario |
| Cierre de balcón o toldo en plantas altas | Modelo común aprobado por el Ayuntamiento a petición de la comunidad | Igual |
| Edificio catalogado de grado 1 o 2 | Sin procedimiento abreviado | Sin procedimiento abreviado |
| Edificio catalogado de grado 3 | Licencia abreviada si no toca elementos de interés del catálogo | Igual |
La licencia abreviada cuesta 122,75 euros de tasa en 2026 (ordenanza fiscal 9). En el Casco Antiguo, además, si derribas tabiques o cambias la distribución de manera que afecte a la cocina, el baño o el aseo, la ordenanza pide un técnico director de la obra.
Para el Casco Antiguo, la Ordenanza General de Edificación (en el texto refundido que publica el Ayuntamiento, revisado en 2016) pide que cubiertas, cornisas, balcones, miradores y carpinterías de ventana se resuelvan «de modo análogo a las construcciones existentes»; usar materiales distintos a los del entorno exige justificarlo y que el Ayuntamiento lo apruebe. No se permiten cuerpos cerrados volados, y los balcones y miradores pueden volar como máximo una décima parte del ancho de la calle y nunca más de 0,80 metros.
En el Primer Ensanche rige además un catálogo de edificios de 1979. No hemos podido leer sus fichas ni las normas de materiales y color del Plan Especial del Casco Antiguo, así que, antes de encargar ventanas o una fachada, pide en la Oficina de Rehabilitación Urbana la ficha de tu edificio.
Las ayudas del Ayuntamiento, con la convocatoria de 2026
La ordenanza municipal de ayudas a la rehabilitación (BON n.º 251, de 5 de diciembre de 2023) tiene dos títulos: el III, para el Casco Antiguo, y el IV, para el resto de la ciudad, que cita expresamente el I y II Ensanche, la Milagrosa y Arrosadía-Lezkairu. Pide:
- Un edificio de más de 50 años (más de 30 si la obra es de accesibilidad) que no esté fuera de ordenación.
- Un informe de evaluación del edificio o Libro del Edificio «apto».
- Una consulta previa e informe de la Oficina de Rehabilitación Urbana antes de la obra.
| Obra | Casco Antiguo | Resto de la ciudad (Ensanches incluidos) |
|---|---|---|
| Interior de la vivienda, según renta | Del 36 % (menos de 1 vez el índice SARA) al 10 % | Del 36 % (menos de 1 vez) al 10 % |
| Estructura y envolvente del edificio | 24 % (30 % en ámbito de intervención global) | Igual |
| Cambio a generadores renovables | 29 % | 29 % |
| Ascensor con adaptación completa | 36 % | 36 % |
| Ascensor sin adaptación completa | 36 % | 24 % |
| Columnas de baño o cocina, adecuación urbanística, acabados singulares de fachada | Hasta el 100 % | Hasta el 100 % |
Los tramos intermedios de renta para el interior de la vivienda son distintos en cada título (en el Casco Antiguo, 30 % por debajo de 2 veces el índice SARA, 24 % por debajo de 2,5 y 18 % por debajo de 3,5; en el resto, 30 % por debajo de 1,5, 24 % por debajo de 2 y 18 % por debajo de 3,5). Hay un complemento por renta para las rentas más bajas y la renovación completa de edificios del Casco Antiguo llega al 35 %.
La convocatoria de 2026 (extracto en el BON n.º 93, de 14 de mayo de 2026) reparte 400.000 euros para obras y 50.000 euros para préstamos a propietarios sin recursos, admite solicitudes hasta el 30 de noviembre de 2026 y se resuelve en seis meses. Quien la recibe debe mantener el destino de la vivienda cinco años (quince si es de alquiler). Las obras con ayuda municipal pagan una tasa de licencia reducida, de 46,25 euros.
Estas ayudas se suman a las del Gobierno de Navarra, que en un área de rehabilitación preferente llegan al 45 % para particulares con rentas de hasta 2,5 veces el índice SARA. Las tramita la misma Oficina de Rehabilitación Urbana: lo explicamos en ORVE y ayudas.
Antes de comprar o reformar un piso aquí
- Pide en la Oficina de Rehabilitación Urbana si el edificio está catalogado y con qué grado: decide el trámite de casi cualquier obra exterior.
- Pregunta a la comunidad si existe modelo común de cierre de balcón y de toldo, y si el edificio tiene el informe de evaluación al día: lo pide la ayuda municipal.
- Si vas a cambiar ventanas, que el presupuesto diga material, color y despiece, y que la empresa sepa que en el Casco Antiguo hace falta licencia.
- Pide presupuestos con la obra interior separada de la exterior: la interior puede ir por actuación comunicada y empezar antes.
| Trabajo | Precio | Ámbito | Fuente |
|---|---|---|---|
| Reforma integral de piso (100 m²) | 28.185 a 47.633 € | Pamplona | Cronoshare, enero de 2026 |
| Electricista, reforma eléctrica completa de un piso estándar | 2.200 a 3.500 € | Pamplona | Cronoshare, octubre de 2026 |
| Ventanas de PVC, unidad instalada | 330 a 550 €/ud | España | Cronoshare, enero de 2026 |
Rangos orientativos publicados por cada fuente. Un presupuesto real depende del estado de la vivienda, del acceso y de los materiales. Si el ámbito dice «España», la cifra no es de Navarra.